不動産投資

不動産投資の実践例!事業計画から銀行融資の受け方まで

不動産投資で月に1,000万円以上の収入を得ている人もいるよね。すんげーよ!

不動産投資ってやっぱりすげー!

代々の大金持ちを見てみると不動産経営している人がめちゃくちゃ多い。
それは不動産投資が投資の中でも安定性が高い投資だからなんだ。

だってさ、投資の中で唯一、お堅い銀行がお金を貸してくれるのが不動産投資。
私は現在、民泊を経営しているけど不動産投資は一定の資産ができたら投資しているよ。
今回は不動産投資について紹介していくね。

投資用不動産を探す

不動産投資は投資金額も高額になることが多いため、
投資用不動産を選ぶときは慎重に選びたい。

だから、まずは投資用不動産を見る目を養うことが大切
時間をかけて不動産情報に触れることで、見る目を養うことからだよ。

投資用の不動産情報を探す方法は大きく分けると3つ。

  • 不動産会社の提供している情報で探す(ネット、新聞、広告、雑誌など)
  • 不動産会社の営業マンに自分の欲しい物件の条件を提示して探す
  • 不動産業者以外の誰かから情報をもらう

まずはネット・新聞折込・ポストに投函される不動産チラシ等に目を通す。
新築・中古・戸建・共同住宅分け隔て無く見て、
それらの物件の中からもし1つ選ぶとしたらどれを選ぶか?
というようなゲーム感覚で自分なりの価値基準で物件を評価してみよう

様々な物件情報に目をとめながら、
購入したいと感じる物件への基準を少しずつ固める感じだ。
たとえば、「できるだけ高利回り」や「空室リスクがほぼなし」や「場所が良い」など、
最初は漠然とした物件へのこだわりだけで十分だよ。

数多くの物件情報に目を通すことで、確実に物件を見る目が養われるからね。
様々な物件を見ると早く購入したくなる気持ちが沸くけど、
そこはグッと我慢して情報に目を通すことに専念しよう。

同時に興味が沸いた物件は不動産会社に連絡して見学だ!
この時に大切なのは物件の内容以上に、
不動産会社の営業マンが誠実かどうかを見極める目を養うこと。

不動産物件はどのように物件探しを始めたとしても、
最終的には不動産会社を通して物件を購入することになる。
従って不動産会社及びその担当営業マンが誠実かどうか、
優秀かどうか、といった点を見極める目が重要になる

悪徳不動産会社と契約した後で問題が表面化しても、
非常識な不動産会社は知らぬ存ぜぬで何もしてくれない。

それどころか、契約も含めて悪徳不動産会社が有利になるように仕向けられている。
100戦練磨の悪徳会社に素人が挑むのは超危険なんだ。

ハッキリ言って不動産会社に足を運ぶときは
「詐欺の巣窟に足を運ぶようなもの」だと思うくらいでちょうどよい(笑)。

不動産投資物件を探すときのポイント

ということで、不動産投資物件を探すときにアドバイスしたいことは以下の3点です。

  • 良い不動産会社とその営業マンを見る目を養いましょう
  • 納得のいく物件選びの基準を作り、良い物件を見る目を養いましょう
  • 投資用不動産物件の情報には常に目を通しましょう

物件は数多く見て比較する事で見る目が養われる。
それは不動産会社の営業マンも同様なんだ。
多くの営業マンと会って話をする中で誰が優秀で、
誰が嘘つきなのか見極められるようになる。

特に以下の言葉を使う営業マンは論外だよ(笑)

  • こんなに高利回りのいい物件は他にありませんよ!
  • 本来なら私が買いたいくらいです!
  • 他にも4名ほど購入を検討されていて、手付け金だけでも入れておきますか?。
  • 今売りに出されたばかりでタイミングが良いですね。

不動産投資初心者は最初から購入しないと決めるぐらいの気持ちで営業マンに合おう。
知り合いに不動産投資家や不動産関連の仕事をしている友人などがいる方は、
そのような方にも相談してくださいね。
まあ。高確率で不動産投資はやめとけと言われるけどね(経験あり)。

不動産投資は投資用不動産選びが全てですから、焦らず慎重に決めていきましょう。

事業計画を立てる

投資用不動産を決める際は、事業計画を立てることも大切。
事業計画とは簡単に言ってしまえば不動産投資による収入と支出を事前にはっきりさせ、
どのくらいの収益を生み出すかを明らかにすること

収入は家賃収入とイコールになるのですぐにわかる。
問題は支出です。
急な補修費用といった予測が難しい費目はさておき、
確実に計算にいれておかないといけないものを並べると以下の通りとなる。

  • ローンの支払い
  • 不動産会社への手数料
  • 不動産管理会社への管理手数料
  • 火災保険料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 家賃収入に対する所得税

分譲マンションを購入した場合を例に説明すると ローン支払いは、
「不動産投資ローン」と言う種類のローンになり、金利も住宅ローンより高くなる。
令和1年6月現在、固定金利で2.6%~3.6%程度が主流だよ。
ハッキリ言って高いけど、変動金利よりは固定金利が安全だ。

マンション販売仲介不動産会社への販売仲介手数料は3,000万の物件を
購入すると約100万円くらいになる。
不動産取得税は不動産を取得した年だけの支払いで50万円くらいだ。
固定資産税は市町村に年間約10万円払うけど、
地方だと6万円だったり安くなることもある。

マンション管理会社への管理手数料は月10,000円程度。
マンション管理組合への修繕積立金&管理費は、月20,000円程度です。
火災保険料については、戸建に比べると安くて年間10,000円から加入できる。

家賃収入に対する所得税は家賃以外の収入と合算されて税率が決まる。
課税所得330万円以下なら税率は10%ですので、
家賃の1割は所得税として支払うことになる。

所得税に関しては、実際に「収入」から「経費」差し引いた「利益」が
課税の対象になるから、上手に「費用」を計上することで「税金」を安くする事もできる。
この辺は上手に「節税」したいね。

収支の概要はイメージできたかな?
ちょっとわかりにくいよね・・・。
先程の説明を表にすると以下の通りとなる。

収入 支出
項目 家賃:月18万×12ヵ月=216万 ローン返済:月11.5万×12か月=138万

管理手数料:月1万×12か月=12万

修繕積立金&管理費:月2万×12か月=12万

火災保険料:1万

固定資産税:10万

所得税:15万

合計 216万 200万

※初年度は支出に仲介不動産会社への手数料100万円と不動産取得税50万円の
合計150万円が別途出ていくことになるから赤字になる。

次年度からは上記の計算でいくと表面利回りが年間収入(216万)÷購入価格(3,000万)で年間7.2%となる。
一方で実質利回り(管理費、保険、税金などを入れた利回り)を計算してみると、
年間収入(216万-29万)÷購入価格(3000万)で年間6.2%となります。

うーん。物件の立地や築年数にもよるけど悪くわない。

通常、不動産会社は表面利回りを提示しているところがほとんどなんだ。
そのため、不動産を購入する前には事業計画を立てて、
実質利回りや空室リスクなども検討することが大切

事業計画を立てるポイント

事業計画を立てるポイントは、収入と支出のバランスを見て
実質利回りが年利7%を超えるように計画を立てる事が大切だと思っている。

ただし、悪徳不動産業者の中には想定できる収入を大きく見積もったり、
支出を隠したり様々な手を使ってマイナスポイントを隠すところがある

もちろんすべての不動産業者が悪徳なわけではないけど、
必ず自分自身で計画を立てて見通しを持つことが大切なんだ。

また、余りに楽観的な計画を立ててしまうと後々返済が滞ってしまうような事もある。
計画はある程度厳しい設定で行うようにしよう。

不動産ローンの事前審査

事業計画と平行して、進めておかなければいけないのが「融資の準備」だ。
地元にある都市銀行、地方銀行、信用金庫だけでなく
ネットでも無店舗型の銀行が不動産投資ローンを扱っている。

どの金融機関にするかは、単純に金利の低さで比較してよい。
後は金融機関がお金を貸してくれるか否かという問題だ。
ただし、いくら何でも借りて返済したという信用がない人に、
フルローン(全額融資)はないので頭金として購入額の1割は準備が必要だ。

また、銀行から融資を受けるときは収支計画を提供しないといけないため、
どのみち事業計画は完成させておかないといけないよ

銀行にはあなたが開始する不動産投資の事業計画だけでなく、
あなたの給与所得や所有する土地があるならそれらの情報も一緒に提供しよう。

銀行としては少しでも安心できる案件に融資をしようと考える。
給与所得が少なかったり、詳細まで詰めた事業計画を作っておかなければ、
融資条件が厳しくなることもあるんだ。

銀行はシビアに「収益が挙がらなさそうな物件や、返済が滞る危険性がありそうな物件」
かどうかを判断する。
それと同時に借り手であるあなたに対してのリスクも見極めようとする。

不動産会社と売買契約

ローン審査が無事に通るといよいよ売買契約手続きに移る。
この手続きを行えば投資用不動産物件はあなたのものとなる。
この手続きは不動産会社の用意した「重要事項説明」や「契約内容説明」の内容を
営業マンと一緒に確認していき、内容に問題がなければ最後に印鑑を押して終わり
という感じで極めて事務的に進む。

これらの書類の内容は至って常識的な不動産売買に関する決まり事が
書かれていると思っていただいて構わない。
当然の事が書かれているだけだが、念のためしっかりと確認しておこう。

また、遅くともこの時までに「手付金」を支払い、
購入予定の物件をキープしてもらわないといけない。
それは売主に「急に気が変わったから売るのや~めた。」と
言わせない為の意味合いもある。

「手付金」は金融機関からの融資とは別に自分で現金を用意する必要がある。
金額の相場は物件価格の10%~20%と言われているが、
実際の手続きでは手付金は「100万円」とする事がほとんどだ。
多少の金額なら営業マンと交渉して上げ下げする事もできるよ。

とは言え、現金を100万円準備できなければ契約手続きができない事も事実なので、
頭金とは別に必ず100万円を準備しておくようにしよう。

不動産会社と売買契約をむすぶポイント

特に不動産投資に慣れていない方は、契約書を読むのも一苦労だ。
基本的には当然の内容しか書かれていないけど、もしも不利になるような内容があると
後から問題となるのでしっかりと確認する必要がある

可能であれば「マンション近隣の治安は問題ないか?」とか
「ゲリラ豪雨が降った場合に駐車場に浸水するような事はないか?」、
「ゴミはいつ、どのように出すルールなのか?」といった実際に物件に
入居者が入った後で起こりそうなトラブルのQ&Aは事前に確認した方が良い。

不動産物件の引き渡し

ついにあなたのものとなった物件のカギを受け取る日がやってきた。
カギの引渡しが行われた瞬間に物件はあなたの所有物となる。
「夢が1つ叶った!」と思わず顔がにやけてしまうかもしれないね(笑)。
ここからあなたの不動産投資ドリームが始まるのだ。

カギを受け取り物件の管理責任が皆さんに移った後は
その物件に生じた問題は皆さん自身で解決しないといけない。
特にカギを受け取る時までに火災保険をかけておいた方が良い。
万一、引き渡し直後のピカピカの部屋が放火されて黒こげになってしまっても
誰も修復費用は払ってくれないからだ( ゚Д゚)。

さて、カギを受け取ったらデジカメ片手に部屋を確認しに行こう。
まずは手始めに建物の概観を1枚パシャっと撮ったら、
部屋の隅々までたくさん撮りまくろう。

なぜ撮りまくるかというと、賃貸入居者を募集するに当たって
管理をお願いする不動産会社からデータ提供を求められる可能性があるからなんだ。

不動産会社にも管理の都合上部屋のカギを渡さないといけないから、
そのカギを使って必要な写真を不動産会社が撮ってくれる場合もあるけど、
せっかく物件が手に入ったのだから記念に写真を撮りまくっておこう(笑)。

また、写真を撮りまくるだけでなく、設備類の不具合(歪んでいて戸がしっかりしまらない、水道の蛇口が硬い、電気がスイッチを入れても点かない等々)も確認しておこう

なお、中古物件を購入するときは「現状引渡し」という条件がついている場合がある。
それは「値段は安く設定しておくけど多少の不具合は我慢してね。
それが嫌なら買わないか、あるいは買った後で自分で修理してね。」
という意味だから中古物件は入念に不具合を確認しないといけない。

そして、もし生活するのに不自由と感じるような不具合があればすぐに修理しよう。
もちろん不具合は事前に確認していつでも入居者が快適に過ごせるようにしよう。

ローン契約とお支払い

契約手続きが終わると最終仕上げの購入代金の支払いとなる。
不動産会社へ支払いは、銀行が直接振り込んでくれる。

ローン支払い開始時期は金融機関との相談事になるが、
融資が実行された翌月もしくは翌々月になる場合が多い。

運が良ければこの時点で入居者が決まり、入ってくる家賃をローン支払いに当てられる。
入居者が決まらず家賃が入ってこない状態の場合は
ローン支払い金額は持ち出しになる。

場合によっては半年ほど入居者が決まらない場合もある。
一番早く決まる可能性が高いのは2月・3月頃に入居の募集をかけて
春の転勤シーズンで転居先を探している人に選んでもらうパターンだ。

半年以内に入居者が決まればいいか。」くらいののんびりした
気持ちでいられるような事業計画を立てておかれる事をお勧めだ。

他にも物件を管理する管理会社に支払う管理手数料やマンション管理組合に
支払う修繕積立金・管理費の支払いはすぐに始まる。
この2つの費目で3万円くらいの金額になる。

どっちにしろここまで来たら、事業計画通りに進めていくだけなので、
特にこの時期にどうこうすることはない。
万が一、あまりにも入居者が決まらない場合は自分で住むという選択肢や
家賃の値下げを検討する必要も出てくる。

賃貸収入or 不動産売却益

投資用物件への入居者が決まり、家賃が入り始めると
「ああ、やっと家賃が入ってきた。これで一安心。」という気分に浸れる。
そして毎月家賃が振り込まれている事を銀行通帳で確認する度に幸せな気分になる(笑)。

不動産投資家仲間の間でよく話題になるのは、
不動産投資は最初の1件が大切」ということ。
この1件目にしっかりと収益をあげることができたら、2件目3件目と広がっていく。

一方、1件目でヤバい物件をつかむと目も当てられなくなる・・・。
1件目で黒字化できないと2件目は銀行融資も厳しくなり、
ローンの支払いに追われることになる。

だから、1件目はしっかりと良いものを見極めたい。

また、不動産投資を始める時から考えておかないといけないのは
もしこの物件を売るとしたらいつがいいのか?」という事だ。
もちろん売らずに最後まで所有してずっと家賃収入を稼ぎ続ける選択肢もあるよ。

だけど、あなたが新築建物を購入したとしても20年、30年経つと当然構造物は劣化する。
そうなった場合には補修費用がかかるし、入居率も落ちていく。

修繕を繰り返して物件を保有し続ける選択もあるけど、
ある程度の年数が経過したら思い切って売却することも決めておいた方が良い。

もちろん検討したからといって必ず売却しないといけない訳ではない。
売却するつもりで色々と情報を集めておくと、きっと「売り時」が
肌で感じられるようになるので、「その日」の為に準備をしよう。

ちなみに不動産は、所有期間が5年以下だと税率が30%で、
5年超だと半分の15%に下がる。
だから、基本的には最低でも5年は持っておいた方が良い
ちなみに2019年現在は、不動産バブルも天井を打ってあとは値崩れしていくだろう。
不動産価格が高い今のうちに売り抜けるという選択肢もある。

そして、あと2~3年立って不動産価格が落ちてきたら買い場がくる。
そこで一気に変えるかどうかは勝負かなと思っている(笑)。

この辺は相場観が問われるけど、不動産投資に参入したい方は
常に不動産市場の価格に目を通しておいた方が良い。

不動産投資のはじめ方まとめ!

不動産投資は物件を見る目と不動産会社を見る目が養われると、
とても安定した投資となる。
不動産投資はなるべく多くの物件に目を通し、
これだと思ったものを見つけるように心がけてくださいね。

不動産投資に成功した方の中には、年収1億円から10億円まで稼ぐ方もいる(笑)。
もうわけのわからない金額だ(笑)。
そのような方は、地道に事業計画を立て、
何度も物件を見て回って投資用不動産を選んでいる。

そのレベルの方でも購入を検討する物件は1,000に1つだ。
つまり、初心者がパッと見て良い物件に当たる確率はほぼない(笑)。
だからこそ見る目を鍛えて分析して勝負の時を待つのだ(笑)。

また、本当の優良な物件は不動産会社の関係者や社長が持っていくため、
そのような知り合いを持つことができるととても有利になる

不動産関係者とつながりを持っていれば、なおさら不動産投資は成功しやすいんだ。
でも無作為な人脈形成は詐欺師に当たる可能性も高まるから本当に注意だよ。

日本経済は財政破綻の危機もあり、円の価値はいつ下がるともわからない。
そのため、今後は現物資産である不動産がリスクヘッジになると思っている。
不動産投資に興味がある方は、まず様々な情報に目を通すことで、
投資不動産物件を見る目を養ってくださいね!